CPCV: Contrato-Promessa de Compra e Venda
O CPCV – Contrato-Promessa de Compra e Venda é o contrato pelo qual duas partes se comprometem a celebrar no futuro a escritura de compra e venda de um imóvel. Não transfere a propriedade: fixa o preço, o prazo e as condições, e serve para segurar o negócio enquanto o comprador trata do crédito e o vendedor reúne a documentação.
Quanto se paga de sinal?
O sinal situa-se habitualmente entre 10% e 20% do preço, embora o valor exacto seja negociado entre as partes e fique escrito no contrato. É a peça que dá força ao CPCV: se o comprador desistir, perde o sinal; se for o vendedor a desistir, tem de devolver o dobro do que recebeu. Essa assimetria é a garantia de que nenhuma das partes recua sem custo.
Quanto tempo até à escritura?
Não há prazo legal obrigatório, mas o contrato deve fixar um, e o mais habitual é rondar os 90 dias, tempo pensado para permitir a aprovação do crédito à habitação e a marcação da escritura. Um prazo demasiado curto expõe o comprador a perder o sinal por atraso do banco; demasiado longo prende o vendedor a um negócio que pode encalhar.
O que verificar antes de assinar
- Que quem vende é mesmo o proprietário, confirmando na certidão do registo predial e na caderneta predial.
- Que o imóvel está livre de ónus e encargos, hipotecas, penhoras, usufrutos, ou que fica acordado como e quando serão levantados.
- Que tem licença de utilização e condições de habitabilidade.
- Que estão previstas as sanções para o incumprimento de cada parte, e o que acontece se o crédito não for aprovado.
Dar eficácia real ao contrato
Para reforçar a protecção, o CPCV pode ser registado na Conservatória do Registo Predial com eficácia real, o que impede na prática que o imóvel seja vendido a outra pessoa antes da escritura. Exige reconhecimento presencial das assinaturas e tem custos, mas é a diferença entre ter direito a uma indemnização e ter direito à casa.
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