RJRU: Regime Jurídico da Reabilitação Urbana
RJRU é a sigla de Regime Jurídico da Reabilitação Urbana: o regime legal que define como os municípios portugueses delimitam e executam a reabilitação de zonas urbanas que precisam de uma intervenção integrada. Foi aprovado pelo Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de Outubro, e já foi alterado sete vezes, a última pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de Maio.
- Diploma: Decreto-Lei n.º 307/2009, publicado no Diário da República, 1.ª série, n.º 206, de 23 de Outubro de 2009. Entrou em vigor 60 dias após a publicação.
- Alterações: Lei n.º 32/2012, de 14 de Agosto; Decretos-Leis n.os 136/2014, de 9 de Setembro, 88/2017, de 27 de Julho, e 66/2019, de 21 de Maio; Lei n.º 56/2023, de 6 de Outubro; Decretos-Leis n.os 10/2024, de 8 de Janeiro, e 108/2026, de 29 de Maio. O texto consolidado reúne todas.
- Última alteração: o Decreto-Lei n.º 108/2026 mudou os artigos 43.º e 67.º, sobre o registo predial do contrato de reabilitação urbana e as compensações devidas ao município. Está em vigor desde 1 de Outubro de 2026.
- Benefícios: a delimitação de uma ARU obriga o município a definir benefícios fiscais em IMI e IMT e dá aos proprietários acesso aos apoios fiscais e financeiros à reabilitação urbana (artigo 14.º).
Tudo começa por delimitar uma ARU
A Área de Reabilitação Urbana é o instrumento de base. Abrange espaços urbanos cuja insuficiência, degradação ou obsolescência de edifícios, infra-estruturas, equipamentos ou espaços verdes justifique uma intervenção integrada. Pode incluir centros históricos, património classificado ou em vias de classificação e respectivas zonas de protecção (artigo 12.º).
A delimitação é aprovada pela assembleia municipal, sob proposta da câmara municipal, e a cada ARU corresponde uma operação de reabilitação urbana (ORU). Quando a delimitação é aprovada antes da operação, caduca se esta não for aprovada em três anos; a caducidade não afecta os proprietários a quem já tenham sido concedidos benefícios fiscais.
Para saber se um prédio está numa ARU, consulte o aviso de delimitação, publicado na 2.ª série do Diário da República e na página electrónica do município. O aviso inclui a planta da área abrangida e o quadro dos benefícios fiscais municipais. Também se pode perguntar à câmara municipal da localização do imóvel.
Operação simples e operação sistemática
| Aspecto | Simples | Sistemática |
|---|---|---|
| Objecto | Sobretudo a reabilitação do edificado | Edificado, infra-estruturas, equipamentos e espaços verdes e urbanos |
| Instrumento de programação | Estratégia de reabilitação urbana | Programa estratégico de reabilitação urbana |
| Programa de investimento público | Não previsto | Associado à operação |
| Concessão e contrato de reabilitação urbana | Não | Sim (artigos 42.º e 43.º) |
| Prazo máximo | 15 anos | 15 anos |
O prazo conta-se a partir da aprovação da operação, e nada impede que depois se aprove uma nova para a mesma área (artigo 20.º).
Onde entram o IFRRU, o RJUE e o IHRU
O IFRRU 2020 não financiava directamente: concedia empréstimos, através de bancos seleccionados, para a reabilitação integral de edifícios numa ARU aprovada ou em fase de delimitação. Os desembolsos das dotações iniciais tinham de ocorrer até 31 de Dezembro de 2023. As obras seguem o regime jurídico da urbanização e edificação, com as regras especiais do RJRU para as ARU (artigos 44.º a 53.º-G); o Decreto-Lei n.º 108/2026 também reviu esse regime. Antes de a assembleia municipal aprovar uma operação por instrumento próprio, o projecto é enviado ao IHRU, que emite parecer não vinculativo em 15 dias (artigo 17.º).
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