HPS: Habitação Própria Secundária
HPS é a sigla de Habitação Própria Secundária: a casa que pertence a quem a compra e que esta usa, mas que não é a sua residência principal. É a categoria da casa de férias, da casa da aldeia, do apartamento onde se passam os fins-de-semana. Os bancos portugueses usam-na para classificar a finalidade do crédito, ao lado da HPP e da HPA, e dessa etiqueta dependem as condições que oferecem.
O que distingue uma HPS de uma habitação permanente
A diferença não está no tipo de casa nem no seu valor: está no uso. A habitação própria e permanente é aquela onde o proprietário mantém, estabilizado, o seu centro de vida familiar, e onde tem o domicílio fiscal. A secundária é do mesmo dono e serve-lhe para uso próprio, mas ocasional. Não muda o domicílio fiscal, e é aí que começam as consequências.
A primeira é o financiamento. A Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 do Banco de Portugal recomenda um rácio LTV máximo de 90% para habitação própria e permanente e de 80% para todas as outras finalidades, a HPS incluída. Numa casa de 150.000 €, isso são 15.000 € de entrada adicional face ao que seria exigido se fosse a residência principal.
A segunda é fiscal, e pesa mais a longo prazo. Uma habitação secundária não tem direito à isenção temporária de IMI do artigo 46.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais, que está reservada à habitação permanente. E quando for vendida, a mais-valia é tributada: a exclusão por reinvestimento do artigo 10.º, n.º 5 do Código do IRS só se aplica a quem vende a sua habitação permanente para comprar outra com o mesmo fim.
A terceira é o preço do dinheiro. Como o risco de incumprimento é maior numa casa que ninguém habita em permanência, é a primeira de que se prescinde em dificuldades, os bancos costumam aplicar spreads mais altos e prazos mais curtos do que os praticados na habitação permanente.
HPS, HPP e HPA lado a lado
As três siglas respondem à mesma pergunta do banco, para que serve esta casa?, e a resposta condiciona todo o resto:
- HPP, habitação própria e permanente: residência principal, com domicílio fiscal. LTV até 90%, isenção temporária de IMI e mais-valias excluídas por reinvestimento.
- HPS, habitação própria secundária: do próprio, mas de uso ocasional. LTV até 80%, sem benefícios fiscais.
- HPA, habitação para arrendamento: comprada para dar de arrendar. LTV até 80%, e as rendas tributadas como rendimentos prediais.
Declarar uma finalidade e dar outro uso ao imóvel não é indiferente: o contrato de crédito é celebrado com base nessa declaração, e os benefícios fiscais da habitação permanente dependem de um domicílio fiscal que a Autoridade Tributária pode verificar.
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