RAU - Regime do Arrendamento Urbano
O RAU – Regime do Arrendamento Urbano é o conjunto de normas que regula as relações contratuais de arrendamento de imóveis urbanos destinados a habitação ou comércio em Portugal. Foi estabelecido pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro, aplicando-se a senhorios e arrendatários de prédios urbanos ou suas fracções autónomas, estabelecendo direitos e obrigações de ambas as partes na relação locatícia.
O que estabelece o Regime do Arrendamento Urbano?
O RAU define as regras para a celebração, duração, actualização de rendas e cessação de contratos de arrendamento urbano. Estabelece que os contratos podem ter duração determinada ou indeterminada, regula os motivos legais para denúncia e resolução do contrato, e determina os direitos de preferência do arrendatário na compra do imóvel. O regime diferencia arrendamentos para habitação e para fins não habitacionais, prevendo prazos mínimos de duração e procedimentos específicos para cada modalidade. Define também as obrigações do senhorio quanto à conservação do imóvel e os deveres do arrendatário no pagamento pontual da renda e uso adequado da propriedade.
Como funciona na prática?
O RAU é aplicado através de contratos escritos que devem especificar a identificação das partes, o imóvel arrendado, o valor da renda e a duração do contrato. A actualização das rendas segue critérios legalmente estabelecidos, podendo ser indexada a coeficientes oficiais. Em caso de litígio, as questões são dirimidas nos tribunais judiciais, podendo envolver processos de despejo por incumprimento ou acções de actualização de renda. Os contratos celebrados ao abrigo do RAU são frequentemente registados na conservatória do registo predial, conferindo-lhes eficácia perante terceiros.
Quando foi criado ou revisto?
O RAU foi instituído em 1990, sucedendo à legislação anterior que remontava ao Decreto-Lei n.º 445/74. Sofreu alterações significativas com o Decreto-Lei n.º 257/95 e foi posteriormente revogado e substituído pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro. Não obstante, o RAU mantém-se aplicável aos contratos celebrados antes da entrada em vigor do NRAU, conforme regime transitório estabelecido.
Quem é afetado?
O RAU afecta proprietários de imóveis urbanos que celebraram contratos de arrendamento entre 1990 e 2006, bem como os respectivos arrendatários. Inclui situações comuns como arrendamento de apartamentos para habitação permanente, lojas comerciais em zonas urbanas e escritórios. Muitos contratos antigos mantêm-se regidos pelo RAU, particularmente aqueles com rendas controladas ou congeladas, afectando senhorios impossibilitados de actualizar rendas segundo valores de mercado.